不動産担保と銀行交渉で損しない！現場で使える担保戦略と根抵当権解除の実践法

【はじめに】

経営者が本当に「守るべき資産」とは？

事業を拡大しようとするとき、資金調達や銀行との付き合いは避けて通れません。特に不動産を担保にした融資は、多くの経営者にとって最も身近な“成長の一歩”です。

しかし一方で、「気がついたら銀行の言いなりで、大事な不動産がずっと人質に取られている…」
そんな経験や悩みを抱える中小企業オーナーは、今も昔も絶えません。

なぜ多くの経営者が、「根抵当権」や「銀行主導の担保契約」に振り回されてしまうのでしょうか？
理由はシンプルです。銀行の説明や慣習をそのまま受け入れてしまい、“経営者主導の選択”ができていないから。

このブログ記事では、

• 「抵当権」と「根抵当権」の違いとその落とし穴
• 銀行との交渉で損をしないコツ
• 不動産を経営の武器に変える具体的な担保戦略
• 複数銀行と交渉し、事業の自由度を守る方法
• 根抵当権を“外す”ための実践ノウハウ

これらを、経営の現場目線で、分かりやすく・使える形で徹底解説します。

経験の浅い方にも、中小企業経営を続けてきた方にも役立つ、
「銀行取引と資産活用の完全ガイド」としてぜひ最後までご活用ください。

【1】「抵当権」と「根抵当権」の違いと、それぞれのメリット・デメリット徹底解説

●はじめに

経営者にとって「不動産を担保に銀行からお金を借りる」というシーンは避けて通れません。しかし、そのとき「抵当権」と「根抵当権」の違い、そしてそれぞれのリスクや本当の落とし穴を正しく理解している人は意外と少ないものです。この章では、経営初心者でも迷わないように、専門用語を丁寧に解説しつつ、なぜ「根抵当権」に要注意なのかを分かりやすくまとめます。

●抵当権とは何か？

まず、抵当権（ていとうけん）とは、銀行があなたの不動産を担保としてお金を貸す際、返済できなかったときに、その不動産を売ってお金に変える権利です。
簡単に言えば「この家（ビル・土地）で返せなかったら銀行が売ってお金にしますよ」という約束のことです。

• 特徴①：特定の借入金と結びついている
  • 例えば「2025年7月29日に契約した○○銀行からの1,000万円の融資」といったように、借入金が明確に紐付いています。
• 特徴②：返済すれば必ず外せる
  • その借入金を全額返済した瞬間、担保も自動的に外れるので、不動産を自由に使えます。

●根抵当権とは何か？

一方で、根抵当権（ねていとうけん）は、銀行からすると“まとめて面倒見ます権利”です。
わかりやすくいうと、1つの枠（極度額と呼ばれる上限金額）を決めて、その枠内であれば将来の追加融資も含めてずーっと担保にできる仕組みです。

• 特徴①：枠（極度額）が決まっている
  • たとえば「この不動産で最大1億円まで借金の担保になります」といった形で、上限額だけが登記に記載されます。
• 特徴②：返しても簡単に外れない
  • 一度設定すると、借入金を全額返しても、その後また借りた場合も自動的に担保に含まれます。すべての借金を返さないと外せません。
• 特徴③：債権（借金）が特定されていない
  • 登記簿には「設定日」「極度額」などは書かれても、どの契約の借金かは明記されません。

●まとめ表：抵当権と根抵当権の比較

●どちらが「経営者にとって危険」なのか？

抵当権は、「この借金を返せば担保も返ってくる」ので、比較的コントロールしやすいのが特徴です。
一方、根抵当権は、枠の中であれば将来追加で借りたお金も自動的に担保に組み込まれるため、「もう他の銀行から担保提供なしで借りたい」「自由に不動産を活用したい」と思っても、長期間人質に取られた状態が続いてしまう大きなデメリットがあります。

特に、経営が安定してきて「そろそろ無担保で借りたいな」「事業拡大で別の銀行とも取引したいな」と考え始めた時、「え？まだ担保外せないの？」と愕然とする経営者も少なくありません。

●なぜ銀行は「根抵当権」を設定したがるのか？

多くの銀行は、「手間が省ける」「今後の追加融資のたびに担保設定の手続きや費用が省略できる」などを理由に根抵当権を勧めてきますが、本音は「銀行にとって有利」だからです。

• 登録免許税や司法書士報酬などの手数料が節約できる
• いざという時は、不動産の評価額ギリギリまで回収できる
• 他行への切り替え・競争を防ぎやすくなる

このような背景があるため、経営者は「楽だから」「担当者がそう言ったから」と安易に受け入れてはいけません。

●この章のポイントまとめ

• 抵当権は「個別契約ごと」、根抵当権は「銀行都合のまとめ担保」
• 根抵当権は経営者にとって“資産の自由度”を大きく奪うリスクがある
• 銀行から勧められても、なぜそれが必要なのか、必ず納得いくまで質問する
• 「将来、無担保融資・他行との競争力」を確保したいなら、極力「抵当権」で交渉する

【2】銀行との付き合いで経営者が絶対に失敗しないための担保交渉術

●はじめに

中小企業の経営者にとって、銀行との交渉は「資金繰りの生命線」とも言えるほど重要です。ですが、銀行側のペースや説明に流されて、「気がついたら不動産がいつまでも人質状態…」そんな失敗をする方が後を絶ちません。

ここでは、“銀行とどう交渉すれば自社に有利な条件で担保を設定できるのか”を、実際の現場で使えるレベルまで落とし込みます。初めて銀行融資を受ける経営者から、すでに何度も取引を重ねてきたベテラン経営者まで「これは知らなきゃ損！」と唸る交渉術を、順を追って解説します。

●銀行が「根抵当権」を押し付ける理由を見抜く

銀行員が根抵当権を勧める理由の多くは、「経営者のため」ではなく、銀行自身の手間削減・リスク回避のためです。実際の現場では次のような言葉がよく使われます。

• 「今後も追加融資があるかもしれませんから、一度の手続きで済みます」
• 「登記費用や印紙代などコスト削減になります」
• 「銀行との取引がスムーズに続けられます」

一見、経営者の手間を省いてくれているように聞こえますが、実際は“将来どんな条件でも担保を銀行に握られてしまう”危険をはらんでいます。

●交渉前に知っておきたい！銀行員の“本音”と“建前”

銀行員も人間ですから、組織の方針やノルマ、担当者の力量で対応が大きく変わります。しかし、どの銀行も基本的なスタンスは「自分たちに有利な条件を引き出す」ことです。

【銀行員の建前と本音の例】

銀行の説明をそのまま鵜呑みにせず、「それは本当に自社にとって最善なのか？」を冷静に考えることが大切です。

●失敗しない！担保交渉の基本フロー

1. 交渉は必ず“事前準備”から
   • 事業計画、決算書、資金繰り表、将来の資金需要シナリオなどを用意しましょう。これらが説得力を持つ材料となり、交渉力の土台になります。
2. “なぜ根抵当権が必要なのか”を必ず質問する
   • 「なぜ今このタイミングで根抵当権が必要なのですか？」
     「抵当権ではなぜダメなのですか？」
   • こうした質問を投げることで、銀行側の論理に揺さぶりをかけられます。
3. 抵当権で交渉できる銀行を必ず“複数”比較する
   • 1行だけだと交渉力ゼロ。2行以上で“条件の見える化”を狙いましょう。
   • 銀行員は「他行と比較している」と分かった瞬間、対応がガラリと変わります。
4. 担保設定の“範囲”や“極度額”を細かく交渉する
   • 根抵当権にする場合も、“極度額”を実際の融資希望額に抑えるよう主張しましょう。
   • 無駄に高い極度額は、将来の追加借入やリスク増大につながります。
5. 記録・証拠を残す
   • 口頭だけでなく、必ず議事録やメールで条件確認。あとで言った・言わない問題を防げます。

●こんな交渉フレーズが効く！

• 「将来の追加融資がある際は、その都度新規担保設定で十分です」
• 「現時点の融資額で担保設定をお願いできますか？」
• 「他の銀行さんは抵当権で対応していただけると言ってます」
• 「極度額を実際の必要額に合わせて引き下げてほしい」

交渉は遠慮せず、“具体的な根拠”と“比較材料”を持ち出すことで初めて力を発揮します。

●複数の銀行と交渉するメリット

• 銀行同士で“競争”が生まれることで、経営者側が有利な条件を引き出せる
• 「今後も長く付き合える銀行」を見極めるリトマス試験紙になる
• 万が一、1行に断られても他の選択肢が確保できる
• 金利・手数料・返済期間など“条件比較”ができる

●まとめ表：失敗しない担保交渉のポイント

●「銀行と対等なパートナーシップ」を目指して

銀行は経営者にとって大事なパートナーですが、“銀行任せ”“説明任せ”では必ず損をします。
「こちらが条件を出す」「選ぶ側になる」
この姿勢こそが、事業を守る最良の武器です。

あなたの会社の資産と自由を守るため、ぜひこの交渉術を明日から実践してください。

【3】不動産を人質に取られない！将来のための担保戦略と実践事例

●はじめに

「いつの間にか不動産がずっと人質になっている」
多くの経営者が、根抵当権のリスクや、銀行に有利な担保設定を深く考えず契約を進めてしまい、のちのち大きな機会損失に気づきます。

本章では、不動産を本当に“資産”として守るために、経営者が今すぐできる担保戦略と、実際に成功した事例を具体的に紹介します。これを知ることで、あなたも「銀行主導」から「経営者主導」へシフトできるはずです。

●なぜ“人質化”が起きるのか？根抵当権のワナ

根抵当権の特徴として、借入金を完済しても、その後追加で借りたお金も自動的に担保となり続けるという「出口がない」構造があります。
たとえば最初に1,000万円借りて、その後500万円を追加融資で受けた場合、1,000万円だけでなく合計1,500万円を完済しない限り、担保を外すことができません。

この状態が長く続くと、こんな弊害が生まれます。

• 他行と新規の無担保取引ができなくなる
  　担保が付いている限り、「うちの銀行も担保が欲しい」と他行から言われやすくなり、資金調達の自由度が下がります。
• 本業拡大の好機を逃す
  　例えば新規出店・M&A・設備投資などで資金需要が生じたとき、「担保が残っているせいで身動きが取れない」ケースが頻発します。
• 将来的な資産活用・売却がしづらくなる
  　好条件で売却したいタイミングで「まだ担保外せない」となり、売却機会を逸する。

●【事例1】根抵当権に縛られて損をした中小企業の実例

ある地方の建設業A社は、創業時から取引のある地方銀行で3,000万円の借入をし、根抵当権を設定されました。その後、返済が進み、残高は1,000万円以下に。

このとき、新規事業のために別の都市銀行から追加で2,000万円の借入を希望しました。しかし「まだ地方銀行の根抵当権が不動産に残っているので、うちは無担保では貸せない」と言われてしまいました。

結局、希望の条件で融資が受けられず、新規事業の立ち上げが半年遅れました。
これは「根抵当権が外れにくい」ことが、新たなチャレンジのブレーキになってしまった典型的な例です。

●【事例2】担保戦略を活用し“経営の自由”を取り戻した事例

製造業B社は、長年取引していた信金での借入更新時、「そろそろ根抵当権を外したい」と交渉。事前に他行（都市銀行・地銀・新金）3行から無担保での事業融資の内諾を取り付けておきました。

その上で「これだけの預金・売上・資金計画がある。他行からも調達できる環境です」と説明したところ、信金側も「では残債返済と同時に根抵当権を解除しましょう」と柔軟に対応。

結果、B社は不動産を自由に使えるようになり、次の拡大フェーズで有利な条件で複数行からの融資を引き出せました。
このように、他行との選択肢を事前に確保しておくことが、担保交渉の最強カードとなります。

●【具体策】不動産を“人質化”させない担保戦略5ヶ条

1. 必ず「抵当権」または「極度額の引き下げ」を交渉する
   　借入時に根抵当権が条件なら、「極度額＝実際の必要額」にしてもらう。
2. 借入の度に担保条件を“見直す”習慣をつける
   　融資増額や借換時に「いまの根抵当権、不要では？」と必ず確認。
3. 定期的に“他行でも借りられるか”をチェック
   　1行依存はリスク。最低でも年1回、他の銀行・信金に相談し、自社の信用力を測る。
4. 無担保・信用保証付融資の可能性を常に模索する
   　決算が改善してきたら、積極的に「無担保・保証協会付」での交渉を行う。
5. 預金残高や自己資本を厚くしておく
   　「銀行の最後の言い訳＝“全部返してくれるなら根抵当権外します”」に対抗できる資金余力を作っておく。

●【戦略比較表】担保設定パターンと経営の自由度

●「人質にされない経営」を今すぐ始めよう

担保は「借りるための必要悪」ではありますが、不動産を人質にされるか、自分で活用できるかは戦略と交渉力で大きく変わります。
一度人質化されると、銀行とのパワーバランスも逆転しがちです。

• 「もし今、すでに根抵当権が付いている…」
• 「他行への切り替えや、無担保融資の道を探りたい…」

そんな方は、「今からでも他行の融資見積もりをとってみる」「資金繰り表を整理して、現状分析から始める」だけでも未来が変わります。

経営者が“担保をコントロールする”ための最初の一歩、ぜひ今日から踏み出してください。

【4】不動産購入・融資交渉で“損しない”ための銀行選びと比較の極意

●はじめに

不動産の購入や大きな融資を受けるとき、多くの経営者が「昔から付き合いのある銀行1社だけ」に相談しがちです。しかし、それこそが“最も損をするパターン”です。
本章では、**不動産購入・融資交渉の「勝ちパターン」**を、銀行選びの視点から徹底的に解説します。

「うちは中小企業だし、どうせ選べるほど銀行もない…」
そんな思い込みこそ、経営にとって大きなマイナスです。少しの工夫と“情報戦”で、資金調達の未来は驚くほど変わります。

●なぜ「1社だけの銀行相談」は危険なのか

銀行員は、相談が1社だけと分かった瞬間、「うちでしか借りられない」と考え、最も銀行に都合のいい条件（＝経営者に不利な条件）を押し付けてきます。

よくある事例：

• 「根抵当権にしないと貸せません」
• 「極度額はとりあえず高めに設定しますね」
• 「返済条件や金利の見直しには応じられません」

選択肢がない状態だと、こうした条件を「断れない」のが普通です。
でも、これを逆転させるのが「複数行への同時相談」です。

●複数の銀行に相談するメリット

複数行への同時相談には、驚くほどのメリットがあります。

• 競争原理が働く
  • 銀行同士で“自分の銀行で借りてほしい”と条件を良くする流れが生まれます。
• 本音が引き出せる
  • 「他行さんはこう言ってますが？」と伝えるだけで、担当者の本音や譲歩案が出てきます。
• 比較材料が揃う
  • 金利、返済期間、担保条件、手数料などの条件が“見える化”され、最良の選択がしやすくなる。
• 心理的な安心感が持てる
  • 1社に断られても、他の銀行があるので「交渉に余裕」が出ます。

●【実践フロー】銀行選び・比較交渉の手順

1. 購入したい不動産・資金使途・返済計画を整理する
   　→ 説明資料として1枚にまとめる（エクセルやPDFでOK）
2. 3〜5行の銀行・信用金庫・信組に同時相談する
   　→ 地域金融機関、都市銀行、ネットバンクも候補に加えましょう。
3. 「抵当権で設定可能か？」「根抵当権の場合、極度額はいくらか？」を必ず聞く
   　→ 銀行ごとに担保方針が違うため、質問リストを用意してヒアリング。
4. 各行の条件を表にまとめて比較する
   　→ 例：金利、返済年数、必要担保、保証人の有無、手数料など
5. 条件のいい銀行を選ぶだけでなく、“複数行の合意”を取る
   　→ 「どの銀行もOK」となれば、それ自体が物件選び・経営判断の安心材料になる。

●比較シート例：融資条件の見える化

このように、「見える化」することで自社の立場が一気に強くなります。

●複数銀行交渉で得られる副次的メリット

• 物件購入の「お墨付き」がもらえる
  • 5行に相談して3行以上が「融資OK」と言えば、その物件はリスクが低いという第三者評価になる。
• 経営判断の「安心材料」になる
  • 多数のプロがOKを出す＝経営判断の自信につながる。
• 失敗した時の「バックアッププラン」になる
  • 予想外のトラブルや条件変更にも柔軟に対応できる。

●【裏ワザ】断られても粘る！交渉のコツ

• 「抵当権でなければ借りません」とハッキリ伝える
• 「複数行で相談している」と宣言する
• 「極度額は実際の借入額までに引き下げてほしい」と譲歩案を出す
• 返済期間や金利、手数料の細かい部分も交渉の余地あり

●まとめ表：損しない銀行選び・交渉術

【5】よくある失敗と最新の対策：根抵当権を外すための交渉・準備方法

●はじめに

「根抵当権が付いたままで困っている」「そろそろ外したいが、銀行に断られてしまう…」
こうした悩みを抱える経営者は非常に多いです。
最終章では、“根抵当権を外す”ための現場で使える交渉法と、今日からできる事前準備を分かりやすくまとめます。

●根抵当権を外したいとき、なぜ銀行はすぐに応じないのか？

銀行が根抵当権をなかなか外さない理由は、シンプルです。

• 「今後の追加融資リスクを手放したくない」
• 「いざという時に担保を使えなくなるのは困る」
• 「“うちからしか借りられない”と思っている（選択肢がないと思わせている）」

銀行側が強気に出てくるのは、「他に借りられないだろう」「全額返済できないだろう」と見ているからです。

●根抵当権を外すための具体的なステップ

1. 他行からの融資内諾を取り付けておく
   • 銀行が最も嫌がるのは「他でも借りられる」状況。事前に他行と資金繰りプランを作り、返済原資（預金）を確保しておきましょう。
2. 「全額返済すれば外せる」というルールを活用
   • 根抵当権は“その銀行からの借入を全額返済すれば”外すことが可能です。
   • 一時的に他行から資金を借りて返済し、根抵当権を外すという戦略が有効です。
3. 「極度額引き下げ」「極度額変更」を交渉する
   • すぐには外せない場合も、極度額を現状借入に合わせて減額することで、担保拘束を緩和できます。
4. 定期的な“根抵当権見直し”を依頼する
   • 決算時や融資更新時に「もうこの枠は不要では？」と働きかけ、徐々に解除・縮小を進めましょう。
5. 「口座取引を他行に移す」カードも活用
   • 「預金や取引を今後他行に移します」という意思を見せることで、銀行の態度が変わることも多いです。

●【失敗事例】準備不足で損をするパターン

• 他行に事前相談せず、銀行に「外したい」とだけ伝え、あっさり断られてしまった
• 資金繰り表が弱く「全額返済」の根拠が説明できなかった
• 交渉時に証拠（メールや文書記録）を残さず、後から話が食い違った

●【成功事例】担保解除に成功したケース

A社（飲食業）は、コロナ融資と通常融資で根抵当権が長く残ったままの状態が続いていました。
「全額返済は難しい」と思い込んでいたが、税理士・金融コンサルの助言で、他行の信用保証付融資を組み合わせ、一時的に資金を厚く確保。
一括返済と同時に、根抵当権を解除→その後、新規取引銀行と有利な条件で再スタートできました。

このように、「準備」と「段取り」次第で、どんな経営者でも根抵当権から解放される道は開けます。

●根抵当権解除のフロー【図解付き】

●交渉時に使えるトーク例

• 「他行でも借入可能となったので、全額返済して根抵当権解除をお願いします」
• 「現状の借入残高に合わせて、極度額を引き下げていただけますか？」
• 「今後は預金や取引も含めて、複数行でお付き合いを考えています」

交渉の主導権を握るには、「選択肢」と「準備」が何よりも大切です。

●根抵当権解除を実現する“準備”チェックリスト

【おわりに】

不動産を担保にした銀行取引は、経営者にとって“事業の可能性を広げるための手段”であると同時に、
間違った契約や準備不足によって「資産を縛るリスク」にもなりかねません。

本記事では、

• 抵当権と根抵当権の違いと本質
• 銀行との賢い交渉術
• 不動産を「人質化」させないための担保戦略
• 複数銀行による比較・交渉の重要性
• 根抵当権を解除するための現場ノウハウ

これらを通じて、“資産を守り、経営の自由度を最大化する”ための知識と実践策をまとめてきました。

繰り返しになりますが、銀行取引の主導権を握るのは「あなた」自身です。
大切なのは、銀行の提案や慣例を鵜呑みにせず、
「なぜその条件が必要なのか」「他に選択肢はないのか」と常に問い直すこと。

少しの準備と行動で、

• もっと有利な条件で融資を受ける
• 不動産を自由に活用する
• 資金繰りの不安を解消する

こうした“攻めの経営”を、誰でも実現できます。

もし今「根抵当権が外せず困っている」「どこから手を付けていいか分からない」
そんな場合でも、今日からできる小さな一歩（複数行への相談、資金繰りの整理、条件交渉など）を積み重ねていきましょう。

あなたの事業と資産が、
もっと自由で、可能性あふれる未来に向かうことを心から願っています。

当事務所では「補助金申請支援」や 「資金繰り改善」など
経営に関するサポートを幅広く行っております。

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