【知らなきゃ損】「抵当権」と「根抵当権」どっちが正解？経営者が知るべき資金調達のポイント！

はじめに

企業が成長するためには、適切な資金調達戦略が欠かせません。特に、不動産を活用した融資を受ける際には、「抵当権」と「根抵当権」のどちらを選ぶべきかが重要なポイントになります。

「登記費用が節約できるから根抵当権が良いですよ」
「追加融資がスムーズだから根抵当権のほうが便利ですよ」

このように銀行から提案を受けたことがある経営者の方も多いでしょう。しかし、こうしたアドバイスを鵜呑みにすると、将来的な資金調達の選択肢が狭まるリスクがあります。

例えば、長期借入の本数が増えると資金繰りが悪化する可能性があることをご存じでしょうか？この点については、こちらの記事でも詳しく解説しています。

本記事では、抵当権と根抵当権の違いをわかりやすく整理し、どちらを選ぶべきかを具体的に解説します。

• 抵当権と根抵当権の基本的な違い
• それぞれのメリット・デメリット
• 実際の経営シーンでの判断基準
• 銀行との交渉で有利に進める方法

これらを理解することで、銀行の都合ではなく、自社にとって最適な選択ができるようになります。

では、さっそく本題に入りましょう！

抵当権と根抵当権の基本的な違い

事業を拡大するためには資金調達が不可欠です。特に不動産を担保に銀行から融資を受ける際、「抵当権」 と 「根抵当権」 のどちらを選ぶかが重要なポイントになります。

この2つの違いを一言で表すならば、

• 抵当権：特定の借入に対して担保を設定
• 根抵当権：複数の借入をまとめて担保に設定

となります。もう少し詳しく見ていきましょう。

1. 抵当権とは？

抵当権は、特定の融資（借入） に紐づいて設定される担保権です。たとえば、不動産を購入するために1億円の融資を受けた場合、その1億円の借入に対してのみ不動産が担保になります。

抵当権の仕組み

たとえば、1億円の土地を購入し、銀行Aから1億円の融資を受けたとします。その後、返済を進めて残りの借入が6000万円になった場合、土地の価値1億円に対して4000万円の余裕が生まれます。この4000万円の余裕を使って、別の銀行Bから追加の融資を受けることも可能です。

2. 根抵当権とは？

根抵当権は、1つの不動産を**「将来的な複数の借入」に対して担保にする**方法です。銀行側にとっては、追加の融資をする際に新たに担保設定をする手間が省けるというメリットがあります。

根抵当権の仕組み

例えば、1億円の土地を担保に根抵当権を設定した場合、最初の1億円の借入を6000万円まで返済しても、余裕ができた4000万円はそのまま銀行Aが押さえたままになります。さらに、追加で3000万円の運転資金を借りた場合も、同じ不動産を担保にされることになります。

つまり、根抵当権があると、担保が自由にならないため、他の銀行から追加の融資を受けることが難しくなるのです。

3. どちらが有利か？

「根抵当権」と「抵当権」のどちらが良いかは、状況によって異なりますが、基本的には以下のように考えると良いでしょう。

基本的に、資金調達の自由度を確保したい場合は「抵当権」、銀行との取引を簡単にしたい場合は「根抵当権」 という考え方になります。

抵当権のメリット・デメリット

前回のセクションで、抵当権は「特定の借入に対して担保を設定する仕組み」であり、借入を返済していけば担保の価値が自由になることを説明しました。

ここでは、抵当権を設定するメリットとデメリットについて詳しく解説していきます。

抵当権のメリット

1. 借入を減らせば、担保価値が自由になる

抵当権は、特定の借入と紐づいているため、借入額が減ると、その分の不動産の担保価値が空きます。

✅ 具体例

• 1億円の土地を担保にして1億円の融資を受ける
• 返済が進み、借入額が6000万円になる
• 土地の価値1億円 − 借入残高6000万円 ＝ 4000万円の担保余力が生まれる

この4000万円分の余裕を活用し、別の銀行から新たに融資を受けることが可能です。つまり、事業の資金調達の選択肢を増やせるのが抵当権の強みです。

2. 他行との取引がしやすくなる

抵当権の場合、借入が減ると担保価値が自由になるため、他の銀行と取引する余地が生まれます。

たとえば、

• A銀行からの借入を減らしながら
• B銀行とも新たに取引を開始する

といった形で、銀行との関係を分散させることが可能です。銀行との取引先が1行だけだと、万が一その銀行の方針が変わったときに融資が受けにくくなるリスクがあります。複数の銀行と取引できるようにしておくことは、経営上のリスク管理としても重要です。

3. 銀行との関係を柔軟に変えられる

銀行の支店長が変わると、融資の方針が大きく変わることがあります。

• 「前の支店長は積極的に融資してくれたのに、急に融資が厳しくなった」
• 「銀行の業績が悪くなり、貸し渋りが発生した」

このような状況になったときでも、抵当権であれば、返済を進めることで別の銀行へ乗り換える準備がしやすいのです。

根抵当権の場合は、すべての借入を完済しないと担保を解放できないため、銀行との関係を柔軟に変えづらくなります。

抵当権のデメリット

1. 追加融資を受けるたびに登記費用がかかる

抵当権は、借入ごとに担保を設定する必要があるため、追加の融資を受ける際に都度、登記費用が発生します。

✅ 例えば

• 1回の担保設定に数十万円の費用がかかることもある
• 新たな融資を受けるたびに、手続きをしなければならない

銀行が「根抵当権を設定しておけば、追加融資の際の登記費用を節約できますよ」と言ってくるのは、主にこの点が理由です。

2. 新規融資のたびに審査が必要

抵当権は、借入ごとに担保設定する仕組みのため、追加融資を受ける際には、その都度、銀行の審査を受ける必要があります。

✅ 銀行の審査が必要になる場面

• 新しいプロジェクトのための融資
• 設備投資や運転資金の追加調達

銀行によっては、追加の審査に時間がかかることもあります。これに対し、根抵当権の場合は、すでに設定された極度額の範囲内ならすぐに借入が可能なので、資金調達のスピードを優先する場合はデメリットになりえます。

抵当権のメリット・デメリットまとめ

結論

✅ 抵当権は、資金調達の選択肢を広げるメリットがあるが、追加融資の際の手続きが増えるデメリットもある。

特に、他行との取引を考えている場合や、将来的に銀行を乗り換える可能性がある場合は、抵当権を選ぶほうが有利です。

次のセクションでは、「根抵当権のメリット・デメリット」 について詳しく解説していきます。

根抵当権のメリット・デメリット

前回のセクションでは、抵当権の特徴を解説しました。今回は、根抵当権のメリット・デメリットについて詳しく見ていきます。

根抵当権は、極度額の範囲内で複数の借入をカバーできる仕組みです。一度設定すれば、新たな借入の際に手続きが不要になるため、利便性が高いとされています。

しかし、その一方で、借入を完済するまで担保が自由にならないという大きなデメリットもあります。

根抵当権のメリット

1. 追加融資がスムーズ

根抵当権の最大のメリットは、新たな借入の際に、都度担保設定をする必要がないことです。

✅ 例えば

• 1億円の土地を担保に、極度額1億円の根抵当権を設定する
• 最初に5000万円を借りる
• 追加で3000万円を借りる際に、登記手続きや担保設定のコストが不要

つまり、資金調達のスピードを重視する場合は、根抵当権が有利です。

2. 登記費用を節約できる

抵当権の場合、追加の借入をするたびに登記費用がかかりますが、根抵当権なら最初に設定するだけで済みます。

✅ 節約できるコストの例

長期的に見ると、登記費用の節約メリットは大きくなります。

3. 銀行側の審査がスムーズ

銀行としても、根抵当権が設定されていれば、追加融資の際に改めて担保評価をする必要がなく、スムーズに審査が進むというメリットがあります。

特に、短期間で何度も融資を受ける予定がある場合は、根抵当権を設定しておくと利便性が高いです。

根抵当権のデメリット

1. すべての借入を完済しないと担保を解放できない

根抵当権の最大のデメリットは、すべての借入を完済しない限り、担保を解放できないことです。

✅ 例えば

• 1億円の土地を担保に根抵当権を設定
• 1億円の借入を受け、返済して6000万円まで減らした
• 追加で2000万円の運転資金を借りる

この場合、最初の借入が6000万円まで減っていても、新たに借りた2000万円も根抵当権の範囲に含まれるため、担保を解放するには合計8000万円を完済しなければならないのです。

つまり、借入が減っても、新たな銀行との取引を開始しにくくなるという大きなデメリットがあります。

2. 他行との取引が難しくなる

根抵当権が設定されていると、たとえ借入残高が減っても、他の銀行がその不動産を担保に取ることができないため、資金調達の選択肢が狭まります。

✅ 例えば

• 1億円の土地を担保に根抵当権を設定
• 返済して借入残高が6000万円になった
• 本来なら4000万円分の余裕があるはずだが、他行が新たに担保を取れない

このため、銀行Aとの取引が厳しくなっても、すぐに銀行Bに切り替えることが難しくなるという問題があります。

3. 銀行の都合で取引が固定されてしまう

根抵当権は、銀行にとってリスクを減らせる仕組みのため、銀行側は積極的に提案してきます。しかし、経営者にとっては、銀行が都合の悪い状況になったときに取引を見直しにくくなるリスクがあるのです。

✅ 考えられるリスク

• 銀行の支店長が交代し、融資方針が変わる
• 銀行の業績が悪化し、貸し渋りが発生する
• 会社の財務状況が改善し、無担保融資が受けられるようになったが、根抵当権のせいで担保が不要にならない

根抵当権があると、銀行の状況が変わったときに「取引を切り替える」という選択肢が狭まり、経営の自由度が下がってしまいます。

根抵当権のメリット・デメリットまとめ

結論

✅ 根抵当権は、追加融資の際の手続きが簡単になるメリットがあるが、担保の自由度が低くなり、他行との取引が難しくなるリスクがある。

銀行が「根抵当権を設定しましょう」と提案してくるのは、基本的に銀行側にとって都合が良いからです。経営者としては、取引の選択肢を広げるために、本当に根抵当権が必要なのか慎重に判断するべきです。

どちらを選ぶべきか？判断基準とケーススタディ

「抵当権と根抵当権、結局どっちがいいの？」という疑問に対して、結論を出すための判断基準を整理し、実際のケーススタディを紹介します。

1. 判断基準：どんな経営スタイルか？

以下の質問に「YES」が多い場合、抵当権のほうが適している可能性が高いです。

✅ チェックリスト

→「YES」が3つ以上なら、基本的に抵当権を選ぶほうが有利です。

2. ケーススタディ：経営状況ごとの最適な選択

経営状況によって、適切な担保の種類は異なります。ここでは、具体的な事例を紹介しながら、どちらを選ぶべきかを考えていきます。

ケース①：「事業拡大を目指し、複数の銀行と取引したい」

✅ 最適な選択 → 抵当権

✓ 理由

• 複数の銀行と取引するには、担保の自由度が必要
• 根抵当権を設定すると、最初の銀行に不動産を握られ続けるため、他行と取引しにくくなる
• 事業拡大に伴い、将来的に金融機関を変える可能性がある

このような場合、抵当権のほうが経営の柔軟性を確保しやすいため、適しています。

ケース②：「追加融資を頻繁に受ける予定がある」

✅ 最適な選択 → 根抵当権

✓ 理由

• 頻繁に追加融資を受ける場合、抵当権だと都度登記費用がかかる
• 根抵当権なら、最初に設定しておけば追加融資のたびに手続きをしなくて済む

例えば、建設業や不動産業のように、大きな資金が動く業界では、根抵当権のほうがメリットが大きいケースがある。

ケース③：「将来的に無担保融資を受けられる可能性がある」

✅ 最適な選択 → 抵当権

✓ 理由

• 会社の財務状況が良くなれば、担保なしでも融資を受けられる可能性がある
• 根抵当権だと、無担保融資を受けられる状況になっても担保が解放されない

例えば、創業時は担保が必要だった企業が、数年後に信用力を高めて無担保融資を受けられるようになることは珍しくありません。その際、抵当権なら不要になった担保を解放できるが、根抵当権だとそう簡単には外せないため、抵当権のほうが適しています。

ケース④：「メインバンクと長期的に付き合う方針」

✅ 最適な選択 → 根抵当権

✓ 理由

• ずっと同じ銀行と取引を続けるなら、根抵当権でも問題ない
• 追加融資の手続きが楽になり、登記費用も節約できる

中小企業の中には、特定の銀行と信頼関係を築き、長期的な取引を続けるスタイルの会社もあります。その場合、根抵当権のメリットを活かしやすくなります。

3. まとめ：経営の方向性に応じた選択

✅ 結論

• 資金調達の自由度を確保したいなら「抵当権」
• 手間を省き、追加融資を受けやすくしたいなら「根抵当権」

次のセクションでは、「交渉のコツと銀行との付き合い方」 を解説していきます。

交渉のコツと銀行との付き合い方

銀行との交渉では、相手の意図を理解し、自社に有利な条件を引き出すことが重要です。特に、不動産を担保にする際は、銀行の都合に流されず、最適な契約を結ぶことが経営の安定につながります。

ここでは、銀行との付き合い方や交渉のポイントについて解説します。

1. 銀行が根抵当権を勧める理由を理解する

銀行は、基本的に自社のリスクを減らし、融資を管理しやすくするために根抵当権を勧めてきます。

銀行が根抵当権を提案する際の主な理由は次のとおりです。

✅ 銀行側のメリット

• 追加融資の際に手続きが不要になり、業務負担が減る
• 貸し倒れリスクを減らせる（根抵当権なら複数の融資を担保にできるため）
• 借入を完済するまで担保を握り続けられる（他行に乗り換えられにくくなる）

つまり、銀行の都合を優先した提案である可能性が高いのです。経営者としては、銀行の話をそのまま受け入れず、自社にとってのメリット・デメリットをしっかり検討することが大切です。

2. 交渉の基本戦略

銀行との交渉では、次の3つのポイントを押さえましょう。

① 必ず「他行」と比較する

銀行と取引をする際、必ず複数の銀行と相談し、比較検討することが大切です。

✅ 交渉が有利になる理由

• A銀行が「根抵当権が必須」と言っても、B銀行が「抵当権でOK」と言えば、A銀行も妥協せざるを得なくなる
• 銀行ごとの融資条件を比較でき、より有利な条件を選べる
• 1行依存を防ぐことで、リスク分散ができる

✓ 実際の交渉例

「A銀行さんでは根抵当権が必要とのことですが、B銀行さんは抵当権で問題ないと言っています。こちらも抵当権でお願いできませんか？」

このように伝えることで、銀行側も柔軟に対応してくれる可能性が高くなります。

② 「登記費用の節約」の提案を鵜呑みにしない

銀行は「根抵当権なら追加融資の際に登記費用がかかりませんよ」と説明してきます。

しかし、登記費用を節約することよりも、資金調達の自由度を確保することのほうが重要です。

✅ 実際の考え方

• 登記費用は1回数十万円程度 → 会社の成長に比べれば小さなコスト
• 根抵当権を設定すると、他行との取引が難しくなり、もっと大きな機会損失が生じる可能性がある

短期的なコストを気にしすぎて、長期的な自由度を犠牲にしないよう注意が必要です。

③ 「支店長が変わると銀行の対応も変わる」ことを想定する

銀行の融資方針は、支店長の判断で大きく変わることがあります。

✅ 実際のリスク

• 以前は融資に積極的だったのに、新しい支店長になった途端に厳しくなる
• 返済計画を見直そうとしたら、今までOKだったことが急にNGになる

根抵当権を設定していると、銀行をすぐに切り替えることができないため、支店長の変更による影響を受けやすくなります。

そのため、銀行の対応が変わったときに備え、取引銀行を1行に絞らず、常に複数の選択肢を持っておくことが重要です。

3. 銀行との長期的な付き合い方

銀行とは、単なる資金提供者ではなく、経営のパートナーとして関係を築くことが重要です。以下のポイントを意識すると、より良い関係を構築できます。

① 定期的に銀行と情報交換をする

銀行は、貸し倒れリスクを避けるため、企業の経営状況を常に把握しようとします。経営者側から積極的に情報を提供することで、銀行との信頼関係を築くことができます。

✅ 具体的なアクション

• 3ヶ月に1回は担当者と面談を設定する（業績報告や今後の計画について話す）
• 決算書を積極的に共有し、事前に銀行の評価を聞く
• 事業の成長や新規プロジェクトについて説明し、追加融資の可能性を探る

銀行は、業績が悪くなってから相談されるよりも、事前に情報を共有してくれる会社を評価します。

② 無担保融資を受けられる信用力を高める

将来的に無担保で融資を受けられるようになると、銀行との交渉力が大きく向上します。

✅ 信用力を高めるためのポイント

1. 決算を健全にする（利益を出し、自己資本比率を高める）
2. 銀行との取引実績を積む（少額の融資からスタートし、返済実績を作る）
3. 経営計画を明確に説明できるようにする（銀行は「返せる見込みのある会社」には積極的に融資する）

最終的に「銀行に頼らなくても資金調達できる」状態を目指すことが、経営の安定につながります。

まとめ：銀行との交渉・付き合い方のポイント

✅ 結論

• 交渉では、銀行の都合ではなく「自社の経営にとって何が最善か」を考えることが重要
• 将来的に無担保融資を受けられるように、財務基盤を強化し、選択肢を増やすことが鍵

おわりに

抵当権と根抵当権は、一見似ているようで、資金調達の自由度や経営の柔軟性に大きな影響を与える重要な選択です。

銀行は「手続きが簡単」「登記費用が節約できる」といった理由で根抵当権を勧めてくることが多いですが、それが本当に自社にとって最適な選択かどうかは慎重に考える必要があります。

✅ ポイントの振り返り

• 事業の成長や資金調達の選択肢を広げたいなら「抵当権」
• メインバンクと長期的に付き合い、追加融資の手間を減らしたいなら「根抵当権」
• 銀行の提案をそのまま受け入れるのではなく、他行とも比較しながら交渉することが大切
• 最終的に、無担保で融資を受けられる財務体質を目指すことが経営の安定につながる

特に、不動産を活用した融資は、企業の資金繰りに大きく関わるため、一度設定すると長期間影響を及ぼします。だからこそ、「今」だけでなく「未来」の資金調達まで見据えた選択をすることが重要です。

本記事の内容を参考にしながら、銀行との交渉に臨み、自社にとって最適な資金調達の方法を選択してください！

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